购房指南针-第11章

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，房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保修期等。
　　有些购房者认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题，而且还有住宅质量保证书和住宅使用说明书，这两书已对商品房质量的细节做了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此！
　　商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于住宅质量保证书和住宅使用说明书中关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
　　墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等需要进行必要约定。
　　（4）　关于售后物业管理的条款
　　这是购房者在签合同时容易忽略的内容。在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，签署相关协议，防止交房时物业管理公司变更物业费。
　　（5）　关于履行合同的期限和方法的条款
　　应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。
　　（6）　关于产权登记的条款
　　由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权转移给买受人的书面报告以及缴纳的税单。
　　按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为20个工作日。北京刚刚规定把产权证办理的时间缩短为10个工作日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等。购房者应力争在合同中，将办理产权证的期限约定在国家规定的时间内。如果此期限时间过长，如365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，就会对购房者采用公积金贷款和尽快取得产权证有很大影响。
　　（7）　关于税费负担的条款
　　房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。
　　（8）　关于违约责任的条款
　　包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国《民法通则》第153条规定，不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。但开发商不能把自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意不可抗力在合同中是如何界定的。
　　现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在‰　～1‰之间。
　　（9）关于不可抗力
　　签订合同时，注意不可抗力在合同中是如何界定的。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力，并应约定一个告知期限。
　　出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。
　　进行网上签约的时候，购房者要注意房产状态为可售时才可签约；在完成网上签约后，购房者一般可在次日查询此房产是否备案。
　　各地的网上签约程序会有不同。以北京为例，商品房预售合同网上签约的程序：
　　（1）房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟订商品房预售合同的相关条款；
　　（2）经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容，买受人自行设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号；
　　（3）房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书；
　　（4）楼盘表标识公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元（套）商品房已预售。
　　更多关于网上签约的资讯，购房者可登陆当地的房地产交易管理网站查询（见附录一）。
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申请贷款（1）
在签订合同以后，一般家庭都无法交付全款，需要贷款。贷款就是购房者将房产抵押给银行，先由银行来垫付房款给开发商，而购房者每月还款的金融行为。贷款可以让购房者实现“先住房后付款”！
　　但是，当购房者真正办理贷款的时候，却感到很茫然，这就说明他们对贷款知识的了解很不全面，而购房者对贷款知识的欠缺往往会给房地产开发商提供作弊的机会。因此，购房者想要在购房时办理贷款，就必须先了解与贷款相关的常识，并选择最适合自己的贷款方式。
　　三种常见的贷款方式：商业贷款、公积金贷款和组合贷款
　　通常情况下，住房贷款有三种：商业贷款、公积金贷款和组合贷款。
　　商业贷款：购房者以所购住房，或以自己或者第三人所有的其他财产作为抵押，或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请获得贷款。
　　公积金贷款：按时足额缴存住房公积金的购房者，在购买、建造、大修自住住房时，以其所购（建）住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。
　　组合贷款：一般是指同时申请商业贷款和公积金贷款，该贷款方式称为组合贷款。比如：某购房者申请住房公积金贷款额度不能满足需要，可以再申请商业性贷款，两项贷款总额不超过房价的80　％，这叫组合贷款。
　　那么，商业贷款和公积金贷款有什么区别呢？乐居工作室将两者从以下几个角度进行了比较。
　　贷款利率：公积金贷款利率较低，比商业贷款平均低1％左右。在相同担保方式下，贷款中的费用一般也比商业贷款低。而在住房公积金贷款中采用抵押加保险的较高费用的担保方式时，贷款费用一般比商业贷款高，但贷款费用和利息负担之和仍要比商业贷款低，而且保险公司要承担相应的责任和风险。
　　贷款期限：公积金贷款实际贷款期限要比商业贷款长。虽然两种贷款文件规定最长贷款期限目前都是30年，但一般商业贷款实际不会放到30年。
　　首付比例：商业贷款额度最高为房价款或房地产评估机构评估的拟购买住房价值的70％～80％，而公积金贷款最高可以到90％。
　　审核灵活程度：公积金贷款周期相对较长，审核比较严格。而商业贷款相对比较灵活，周期较短。
　　如何办理商业贷款
　　全国各地对商业贷款办理的政策肯定会存在一些差别，但都是大同小异，购房者可向贷款银行进行咨询（见附录四）。
　　（1）贷款条件
　　贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。
　　具有城镇常住户口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。
　　有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
　　有贷款银行认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。
　　有购房合同或协议。
　　贷款银行规定的其他条件。
　　（2）贷款流程
　　提出申请：借款人必须填写个人住房担保贷款借款申请表，并提交合法身份证件、稳定经济收入证明、购房合同以及贷款银行要求提供的其他证明文件或资料。如果申请抵押或质押贷款的借款人还须提交抵押物质押权利凭证清单、权属证明、估价证明；申请保证贷款的须提交保证人同意保证的书面意见及保证人的资信证明。　txt小说上传分享

申请贷款（2）
银行审核：一般在收齐贷款申请资料之日起3个月内会向借款申请人做出正式答复。
　　签订贷款合同：除了签订借款合同，同时根据贷款担保方式签订抵押合同、权利质押合同或保证合同。申请抵押贷款的需要依法办理房产抵押登记手续，还需购买贷款银行认可的保险公司承认的个人住房担保贷款保证保险及房屋财产保险；申请权利质押贷款的须将质押财产权利凭证交贷款银行收押。
　　按月还款：若材料准备充分，不出意外，总的贷款周期一般在一个月左右的时间；借款合同生效后，借款人应按照合同规定的约定时间每月按时还款，千万不要有逾期还款记录，否则将来就不能享受利率优惠政策。
　　借款人可以根据自己情况，三种贷款担保方式选择其中一种
　　住房抵押贷款担保
　　以住房做贷款担保，贷款银行可接收的抵押物有：所购买的住房、借款人已经拥有（有产权）的住房。
　　借贷双方要按有关法律规定到房地产管理机关办理抵押物登记手续，抵押登记费用由借款人承担。
　　借款人选择抵押作贷款担保方式，还需按规定到贷款银行认可的保险公司购买抵押物财产保险和贷款保证保险，并明确贷款银行为本保险的第一受益人，保险期不短于贷款期，保险金额不低于贷款的全部本息，抵押期间保险单由贷款银行保管，保险费用由借款人承担。
　　采取抵押担保方式，借款人要支付抵押登记费用、保险费用和抵押物评估费用。如果借款人经济条件较为富足，这种方式是较为理想的选择，也是银行最愿意接受的贷款担保方式。
　　权利质押贷款担保
　　以权利质押做贷款担保，银行可接受的质押物有：特定的有价证券和存单。有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。
　　借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10％。
　　各种债券要经过贷款银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明。
　　借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任。
　　选择质押贷款担保方式，要求借款人有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式�